Arrêté du ministre du commerce du 19 avril 2018, portant approbation du règlement applicable aux agents immobiliers pour la détection et la déclaration des transactions suspecte sen application des articles 107 et 115 de la loi organique n° 2015-26 du 7août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d'argent, et des principes directeurs de la commission tunisienne des analyses financières définis par la décision n° 7 du 5 avril 2018.
JORT numéro 2018-032
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Arrêté du ministre du commerce du 19 avril 2018, portant approbation du règlement applicable aux agents immobiliers pour la détection et la déclaration des transactions suspecte sen application des articles 107 et 115 de la organique n° 2015-26 du 7août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d'argent, et des principes directeurs de la tunisienne des analyses financières définis par la décision n° 7 du 5 avril 2018.
Le ministre du commerce,
Vu la constitution,
Vu la organique n° 2015-26 du 7 août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d'argent, notamment ses articles 107 et 115,
Vu la n° 81-55 du 23 juin 1981, relative à l’ de la profession d’agent immobilier,
Vu le décret n° 2001-2965 du 20 décembre 2001, relatif à la fixation des attributions du ministère du commerce,
Vu le décret n° 2016-1098 du 15 août 2016, relatif à l’ et aux modalités de fonctionnement de la tunisienne des analyses financières,
Vu le décret Présidentiel n° 2016-107 du 27 août 2016, portant du chef du et de ses membres,
Vu le décret Présidentiel n° 2017-124 du 12 septembre 2017, portant de membres du gouvernement,
Vu le décret gouvernemental n° 2018-1 du 4 janvier 2018, relatif aux procédures de mise en œuvre des résolutions prises par les instances onusiennes compétentes liées à la prévention du financement du terrorisme,
Vu l’arrêté du ministre du commerce du 26 juillet 2001, relatif à l’approbation du cahier des charges pour l'exercice de la profession d'agent immobilier,
Vu l’arrêté du ministre des finances du 1er mars 2016, relatif à la fixation des montants prévus aux articles 100,107,108,114 et 140 de la n° 2015-26 du 7 août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent,
Vu la décision de la tunisienne des analyses financières n° 2017-1 du 2 mars 2017, relative aux principes directeurs pour la déclaration des opérations et transactions suspectes,
Vu la décision de la tunisienne des analyses financières n° 2017-3 du 2 mars 2017, relative aux bénéficiaires effectifs,
Vu la décision de la tunisienne des analyses financières n° 2018-7 du 5 avril 2018, relative aux principes directeurs pour la détection et la déclaration des transactions suspectes relatifs à la profession d’agent immobilier.
Arrête :
Article premier - Est approuvé le règlement, annexé au présent arrêté, applicable aux agents immobiliers pour la détection et la déclaration des opérations et transactions suspectes.
Art. 2 - Le règlement de détection et de déclaration d’opérations et transactions suspectes, de l’annexe du présent arrêté, s’inscrit dans le cadre des programmes et mesures d’application pour la lutte contre les infractions de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme, conformément aux articles 107 et 115 de la organique n° 2015-26 du 7 août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent, et aux principes directeurs de la tunisienne des analyses financières rendus par sa décision n° 7 du 5 avril 2018.
Art. 3 - Le présent arrêté sera publié au Journal de la République Tunisienne.
Tunis, le 19 avril 2018.
Le ministre du commerce
Omar Behi
Vu
Le Chef du
Youssef Chahed
Annexe
Le règlement applicable aux agents immobiliers pour la détection et la déclaration des transactions suspectes
Article premier- Le présent règlement s’applique à tout agent immobilier, en exécution des obligations qui lui incombent, afin de faire face aux risques de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme, conformément aux dispositions des articles 107 et 115 de la organique n° 2015-26 du 7 août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d'argent, et des principes directeurs de la tunisienne des analyses financières définis par la décision n° 7 du 5 avril 2018.
Art. 2 - Les dispositions du présent règlement sont applicables aux personnes physiques ou personnes morales, exerçant la profession d’agent immobilier en Tunisie, et aux succursales à l’étranger des agences immobilières.
Art. 3 - L’agent immobilier prend les mesures de vigilance nécessaires lors de la préparation ou la réalisation d’opérations au de son client, dans les cas suivants, si ces opérations s’insèrent dans le cadre des actes qui lui sont dévolus par la loi :
- la vente, l’achat et l’échange d’immeubles,
- la vente, l’achat, la location et l’échange des fonds de commerce,
- l’achat ou la vente des parts sociales non négociables d’un actif social comprenant un bien immeuble ou un fonds de commerce,
- l’administration, à titre professionnel ou de manière habituelle dans un but lucratif, des biens immeubles d’autrui,
- la gestion de fonds et comptes bancaires des clients,
- l’ des apports pour la constitution, la gestion ou la direction des sociétés,
- la constitution, la gestion ou la direction des personnes morales ou constructions juridiques,
- le contrôle des opérations susmentionnées ou la fourniture de consultations à leur propos.
Art. 4 - L’agent immobilier prend les mesures de vigilance nécessaires à l’égard du client :
1- avant ou au cours de l’établissement de la relation d’affaires avec le client,
2- lorsqu’il y a des doutes quant à la véracité et la pertinence des données d’identification du client précédemment obtenues,
3- lorsqu'il ya suspicion de ou de financement du terrorisme.
Art. 5-
A - L’agent immobilier applique les diligences nécessaires dans les cas prévus à l’article 3 du présent règlement, en vue d’identifier le client, ses statuts juridiques, son activité, le but et la nature de la relation d’affaires et le bénéficiaire effectif de cette relation. Il est procédé à la vérification de chacune de ces données au moyen de données, informations ou documents originaux provenant de sources neutres et fiables, conformément aux dispositions prévues ci-dessous, y compris la des documents officiels afin d’identifier et de vérifier l'identité du client et du bénéficiaire effectif, et l’obtention d’une copie conforme au document original.
B - L’agent immobilier s’abstient de nouer une relation d’affaires avec des personnes inconnues ou usant d’un faux nom ou d’un nom fictif, ou avec des banques et des sociétés fictives.
C - L’agent immobilier tient compte, dans la procédure d'identification du client et du bénéficiaire effectif, s'il s'agit d'une personne physique, de ce qui suit :
1- l'obtention des données d'identification incluant son nom complet, la date et le lieu de sa naissance, le numéro de son identifiant national, sa nationalité, la nature de son travail, l'adresse de sa résidence permanente, son numéro de téléphone, le but et la nature de la relation d’affaires et toutes les informations se rapportant au document d'identification pour les tunisiens et le numéro du passeport pour les non tunisiens, et toutes autres informations ou documents que l’agent immobilier nécessaires pour l’accomplissement de l'opération d'identification.
2- l'obtention des documents officiels originaux ou leurs copies conformes à l’original ou certifiées selon la réglementation en vigueur, qui attestent la véracité de la délégation ou du mandat, et ce, dans le cas où la transaction, entre toute personne ou partie avec l’agent immobilier, est conclue par délégation ou par mandat du client, et la conservation d'une copie de ces documents, et ce, outre l'identification du client ou de son délégué conformément à la procédure d'identification du client prévue par le présent règlement.
D - Il est tenu compte dans la procédure d'identification du client, s'il s'agit d'une ou d'une construction juridique, de ce qui suit:
1- l'obtention des données d'identification contenant la dénomination sociale de la personne morale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social, le numéro de téléphone, la nature de l'activité qu'elle exerce, la date et le numéro de son immatriculation au registre du commerce, le numéro du matricule fiscal, les noms des personnes mandatées pour signer au nom de la personne morale, leurs nationalités, leurs numéros de téléphone, le but et la nature de la relation d’affaires, et toutes autres informations ou documents que l’agent immobilier nécessaires pour l’accomplissement de l'opération d'identification,
2- l'obtention des documents officiels originaux ou des copies conformes à l'original, ou certifiées selon la réglementation en vigueur, qui prouvent la de la et son immatriculation auprès des autorités compétentes en Tunisie ou à l'étranger,
3- l'obtention des copies des mandats émis par la ou les constructions juridiques au des personnes physiques qui les représentent ainsi que la nature de leur relation avec elle, et l'identification de la personne physique et du bénéficiaire effectif, conformément à la procédure d'identification du client prévue par le présent règlement,
4- l'obtention des informations sur les éléments relatifs au fonctionnement de la y compris sa structure de propriété, la direction qui exerce le pouvoir de contrôle sur elle, ses statuts ainsi que les noms des personnes intéressées exerçant des fonctions de direction générale au sein de la ou de la construction juridique.
5- L’agent immobilier doit appliquer des diligences raisonnables pour la vérification de la véracité des documents, des données et des informations obtenues du client au moyen de sources neutres et fiables.
E - l'actualisation des documents, données et informations obtenues au moyen des diligences nécessaires, en particulier pour les catégories de clients et de transactions à risques élevés. L’agent immobilier assure également une surveillance continue des opérations courantes, dans le cadre d'une relation continue avec le client, enregistre les données y afférentes et conserve les données, informations et documents obtenus au moyen des diligences nécessaires.
F - Appliquer des diligences raisonnables pour vérifier l'identité du bénéficiaire effectif, en se basant sur des données et informations obtenues de sources officielles et fiables, permettant de lui faire naître la conviction qu'il connaît l'identité du bénéficiaire effectif. Afin de mieux se conformer aux exigences d’identification du bénéficiaire effectif, il est pris en considération la décision de la tunisienne des analyses financières n° 2017-3 du 2 mars 2017 relative aux bénéficiaires effectifs.
G - L’agent immobilier peut accomplir l’opération de vérification après l’établissement de la relation d’affaires, à condition que cela intervienne dans les plus brefs délais, et que cela soit nécessaire pour la continuité du fonctionnement normal et la prise des mesures nécessaires pour maîtriser efficacement les risques de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme dans le cas auquel il est procédé à l’accomplissement de ladite opération. Il est procédé à l’instauration d’un plafond pour le nombre, la nature et les montants des opérations qui sont réalisées avant l’accomplissement de la procédure de vérification.
H - L’agent immobilier doit, en cas où le client a bénéficié de la relation d’affaires avant l’opération de vérification, appliquer des mesures appropriées de gestion des risques.
I - Si l’agent immobilier ne parvient pas à appliquer les diligences nécessaires à l’égard du client, conformément à la législation en vigueur relative à la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, il doit s’abstenir d’accomplir la transaction et aviser immédiatement la tunisienne des analyses financières si l’opération est soupçonnée d’être liée au blanchiment d’argent et au financement du terrorisme.
J - En cas de suspicion de blanchiment d’argent ou de financement du terrorisme et que l’agent immobilier a la conviction, pour des raisons logiques, que l’application des diligences nécessaires alertera le client, il lui est loisible de poursuivre cette opération, à charge pour lui de remettre un concernant l’opération suspecte à la tunisienne des analyses financières et la notifier par écrit.
Art. 6 - L’agent immobilier doit appliquer des diligences renforcées pour l’identification du client et de son activité concernant les opérations suivantes :
1- les opérations accomplies avec des personnes se trouvant dans des pays qui ne disposent pas de dispositifs appropriés de lutte contre le terrorisme et de prévention du blanchiment d'argent, ou portant leurs nationalités,
2- les grandes opérations ou les opérations inhabituellement complexes ou celles sans justification économique, sans licite clair, et émanant des pays qui n'appliquent pas de manière suffisante les recommandations du groupe d'action financière,
3- les opérations de vente ou d'achat directes ou indirectes et qui ne sont pas faites face à face ou qui sont réalisées par des moyens ou outils électroniques,
4- les opérations de vente, d'achat ou les procurations faites à travers les clients non résidents,
5- toute opération que l'autorité de contrôle de la profession d’agent immobilier ou l’agent immobilier estime qu'elle présente des risques élevés concernant les opérations de ou de financement du terrorisme,
6- les opérations accomplies avec les personnes physiques ou morales dans les pays à risques élevés et que le groupe d'action financière appelle à prendre une mesure à leur encontre.
L’agent immobilier peut appliquer des diligences simplifiées, lorsqu’il conclut que les risques de et de financement du terrorisme sont faibles, et ce, après avoir pris connaissance de l'évaluation nationale des risques de et de financement du terrorisme et de ses résultats, et l’élaboration et la diffusion par l'autorité de contrôle de la cartographie des risques pour le secteur, ainsi qu’après la réalisation par l’agent immobilier d'une analyse adéquate des risques de ses clients. Et dans tous les cas, il n’est pas fait application des diligences simplifiées en cas de suspicion d'opérations de ou de financement du terrorisme.
Art. 7 - Outre les mesures de vigilance nécessaires à l’égard du client, l’agent immobilier prend, à l’égard des personnes politiquement exposées, les mesures suivantes :
A - la mise en place de systèmes appropriés de gestion des risques permettant de déterminer si le client ou le bénéficiaire effectif fait partie des personnes politiquement exposées,
B - la vérification permanente des opérations réalisées tout au long de la période de l'établissement de la relation d'affaires, et la de sa cohérence avec ce qu'il connaît à propos du client, la nature de son activité et les risques qu'il présente,
C - la réalisation des diligences raisonnables pour identifier l'origine des biens et la source des fonds des clients ou des bénéficiaires effectifs identifiés comme des personnes politiquement exposées,
D - la surveillance continue et renforcée de la relation d’affaires,
E - Au cas où l’agent immobilier exerce son activité dans le cadre d’une personne morale, il doit obtenir l’autorisation de la haute direction de la avant de nouer ou de poursuivre la relation d’affaires avec la clientèle.
Art. 8-
A - L’agent immobilier conserve les registres, les dossiers et les documents afférents aux opérations qu'il accomplit à l’échelle locale ou internationale, de sorte à ce que ces documents contiennent les données suffisantes pour identifier les dites opérations, y compris les registres des données d'identification relatives aux diligences nécessaires concernant l'identité du client et du bénéficiaire effectif et les résultats de toute analyse réalisée, et ce, pendant une période d’au moins dix ans de la date de la réalisation de l'opération ou de la cessation de la relation d’affaires avec le client.
B - A leur demande, l’agent immobilier met à la disposition de la tunisienne des analyses financières et des autorités compétentes, tous les registres, dossiers et documents relatifs au client et aux opérations, dans le délai déterminé.
Art. 9-
A - L’agent immobilier est le responsable de la conformité dans son bureau, il peut également désigner l'un de ses employés habilités en tant que responsable de la conformité auprès de lui.Le nom et les coordonnées complètes du responsable de la conformité sont communiquées à l’autorité de tutelle et à la tunisienne des analyses financières. Le responsable de la conformité est chargé de déclarer à la Commission, toute transaction soupçonnée d'être liée au ou au financement du terrorisme.
B - Dans le cas de désignation d'un responsable de la conformité d’un bureau d’agent immobilier, celui-ci doit le mettre à même d'exercer ses compétences de manière indépendante, et d'assurer la confidentialité des informations qui lui parviennent et des mesures qu'il entreprend. A cet effet, il doit avoir accès aux registres et données qui lui sont nécessaires pour l'accomplissement de ses missions.
Art. 10 - L’agent immobilier s’engage à accomplir ce qui suit :
A - la déclaration de manière immédiate et directe à la tunisienne des analyses financières des opérations et transactions qui sont soupçonnées d'être liées au et au financement du terrorisme, y compris les tentatives d’entreprendre des opérations, abstraction faite du montant de l'opération, conformément aux dispositions de la en vigueur relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent et au modèle adopté par la tunisienne des analyses financières en vertu de sa décision n° 2017-1 du 2 mars 2017. Il doit également coopérer avec la tunisienne des analyses financières et lui fournir les données, les documents et les informations dont il dispose et lui en faciliter l'accès, en cas où elle les demande pour accomplir ses missions, et ce, dans le délai déterminé dans la demande.
B - s'abstenir d'informer le client de la déclaration d’une opération suspecte qui le concerne et des mesures qui en ont résulté.
C - la création de dossiers propres aux opérations ou transactions soupçonnées d'être liées au ou au financement du terrorisme, dans lesquels sont conservées des copies des déclarations et les données et dossiers y afférant, et ce, pendant une période d’au moins dix ans ou jusqu'à la prise d'une décision ou le prononcé d'un jugement irrévocable à propos de l’opération.
Art. 11 - L’agent immobilier procède à la vérification et à l’examen des opérations atypiques à caractère complexe ou celles d’un montant inhabituellement élevé. Il les documente, consigne leurs résultats par écrit, les conserve pendant une période d’au moins dix ans et les met à la disposition des autorités de contrôle compétentes lorsqu’elles les demandent.
Art. 12 - L’agent immobilier doit prendre les mesures appropriées pour identifier, évaluer et comprendre les risques de et de financement du terrorisme au près de lui. L'opération d'évaluation comprend les risques liés aux clients et aux Etats ou aux zones géographiques auxquels appartiennent les clients, et les opérations ou les transactions dont ils demandent la réalisation. Dans la réalisation de l'opération d'évaluation, l’agent immobilier se base sur les résultats de l'étude nationale de l'évaluation des risques et sur les données et les informations fournies par le ministère du commerce ainsi que les données et les informations qu'il peut obtenir à l'occasion de l’application des diligences nécessaires qui lui incombent.
L’agent immobilier procède également à :
1- la documentation des opérations d'évaluation des risques,
2- la prise en compte de tous les facteurs de risques en relation avant la détermination du niveau global des risques et du niveau adéquat des mesures de minimisation des risques qui seront appliquées,
3- l'actualisation de l'évaluation des risques,
4- la mise en place de mécanismes appropriés pour mettre les informations sur l'évaluation des risques à la disposition de l'autorité de contrôle responsable.
Art. 13 - Les agents immobiliers doivent suivre les sessions de formation organisées par les services du ministère du commerce et les autorités de contrôle compétentes, dans le domaine:
1- de la relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du en vigueur ainsi que les règlements, les principes directeurs et les arrêtés pris sur sa base,
2- des typologies de et de financement du terrorisme,
3- des procédures de déclaration des opérations soupçonnées d'être liées au et au financement du terrorisme,
4- des politiques, des principes, des procédures et des règlements intérieurs suivis par le notaire pour lutter contre les opérations de et de financement du terrorisme.
Art. 14 - Dans les cas où il est fait recours à un auditeur externe lorsque l’agent immobilier exerce son activité dans le cadre d’une société, l’accord doit mentionner que l’auditeur externe vérifie le respect de l’agent immobilier du présent règlement et la pertinence des politiques et procédures appliquées par l’agent immobilier.
Art. 15-
A - En tenant compte des modalités relatives au mécanisme de déclaration de à la tunisienne des analyses financières, mentionnées à l’article 10 du présent règlement, il est interdit de divulguer toutes autres informations à toute autre partie.
B - Il est interdit à toute personne qui, dans l’exercice de ses fonctions, prend connaissance ou accède d'une manière directe ou indirecte aux informations ayant été présentées ou échangées en vertu des dispositions de la relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent en vigueur, ainsi que les règlements, les principes et les arrêtés pris sur sa base, y compris les dispositions du présent règlement, de divulguer l'une de ces informations dont elle a eu connaissance ou en a accédé d'une manière directe ou indirecte, et sous quelque forme que ce soit, sauf dans le cadre de la mise en œuvre des dispositions du présent règlement.
Art. 16 - Les agents immobiliers doivent, immédiatement, geler et rendre indisponibles les fonds des terroristes faisant l' des résolutions onusiennes 1267 et 1373 liées à la lutte contre le terrorisme et son financement, et les fonds des personnes et entités faisant l' des résolutions onusiennes relatives à la prévention de la prolifération des armes de destruction massive, et ce, conformément aux dispositions du décret gouvernemental n° 2018-1 du 4 janvier 2018.
Pour se conformer aux dispositions du présent article, les agents immobiliers doivent consulter, de manière permanente, les listes concernées par ce gel et qui sont systématiquement diffusées par l'organe chargé de l'application des résolutions onusiennes, fixées par la organique n° 2015- 26 du 7 août 2015 relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent.
Art. 17 - L’agent immobilier est soumis au contrôle des services du ministère chargé du commerce en ce qui concerne le respect des mesures de vigilance nécessaires relatives à la lutte contre le terrorisme et le blanchiment d’argent. Les dispositions de la organique n° 2015-26 du 7 août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent lui sont applicables.
Art. 18 - Tout contrevenant aux dispositions du présent règlement est passible des sanctions pénales et administratives prévues par la législation en vigueur
Le ministre du commerce,
Vu la constitution,
Vu la organique n° 2015-26 du 7 août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d'argent, notamment ses articles 107 et 115,
Vu la n° 81-55 du 23 juin 1981, relative à l’ de la profession d’agent immobilier,
Vu le décret n° 2001-2965 du 20 décembre 2001, relatif à la fixation des attributions du ministère du commerce,
Vu le décret n° 2016-1098 du 15 août 2016, relatif à l’ et aux modalités de fonctionnement de la tunisienne des analyses financières,
Vu le décret Présidentiel n° 2016-107 du 27 août 2016, portant du chef du et de ses membres,
Vu le décret Présidentiel n° 2017-124 du 12 septembre 2017, portant de membres du gouvernement,
Vu le décret gouvernemental n° 2018-1 du 4 janvier 2018, relatif aux procédures de mise en œuvre des résolutions prises par les instances onusiennes compétentes liées à la prévention du financement du terrorisme,
Vu l’arrêté du ministre du commerce du 26 juillet 2001, relatif à l’approbation du cahier des charges pour l'exercice de la profession d'agent immobilier,
Vu l’arrêté du ministre des finances du 1er mars 2016, relatif à la fixation des montants prévus aux articles 100,107,108,114 et 140 de la n° 2015-26 du 7 août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent,
Vu la décision de la tunisienne des analyses financières n° 2017-1 du 2 mars 2017, relative aux principes directeurs pour la déclaration des opérations et transactions suspectes,
Vu la décision de la tunisienne des analyses financières n° 2017-3 du 2 mars 2017, relative aux bénéficiaires effectifs,
Vu la décision de la tunisienne des analyses financières n° 2018-7 du 5 avril 2018, relative aux principes directeurs pour la détection et la déclaration des transactions suspectes relatifs à la profession d’agent immobilier.
Arrête :
Article premier - Est approuvé le règlement, annexé au présent arrêté, applicable aux agents immobiliers pour la détection et la déclaration des opérations et transactions suspectes.
Art. 2 - Le règlement de détection et de déclaration d’opérations et transactions suspectes, de l’annexe du présent arrêté, s’inscrit dans le cadre des programmes et mesures d’application pour la lutte contre les infractions de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme, conformément aux articles 107 et 115 de la organique n° 2015-26 du 7 août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent, et aux principes directeurs de la tunisienne des analyses financières rendus par sa décision n° 7 du 5 avril 2018.
Art. 3 - Le présent arrêté sera publié au Journal de la République Tunisienne.
Tunis, le 19 avril 2018.
Le ministre du commerce
Omar Behi
Vu
Le Chef du
Youssef Chahed
Annexe
Le règlement applicable aux agents immobiliers pour la détection et la déclaration des transactions suspectes
Article premier- Le présent règlement s’applique à tout agent immobilier, en exécution des obligations qui lui incombent, afin de faire face aux risques de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme, conformément aux dispositions des articles 107 et 115 de la organique n° 2015-26 du 7 août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d'argent, et des principes directeurs de la tunisienne des analyses financières définis par la décision n° 7 du 5 avril 2018.
Art. 2 - Les dispositions du présent règlement sont applicables aux personnes physiques ou personnes morales, exerçant la profession d’agent immobilier en Tunisie, et aux succursales à l’étranger des agences immobilières.
Art. 3 - L’agent immobilier prend les mesures de vigilance nécessaires lors de la préparation ou la réalisation d’opérations au de son client, dans les cas suivants, si ces opérations s’insèrent dans le cadre des actes qui lui sont dévolus par la loi :
- la vente, l’achat et l’échange d’immeubles,
- la vente, l’achat, la location et l’échange des fonds de commerce,
- l’achat ou la vente des parts sociales non négociables d’un actif social comprenant un bien immeuble ou un fonds de commerce,
- l’administration, à titre professionnel ou de manière habituelle dans un but lucratif, des biens immeubles d’autrui,
- la gestion de fonds et comptes bancaires des clients,
- l’ des apports pour la constitution, la gestion ou la direction des sociétés,
- la constitution, la gestion ou la direction des personnes morales ou constructions juridiques,
- le contrôle des opérations susmentionnées ou la fourniture de consultations à leur propos.
Art. 4 - L’agent immobilier prend les mesures de vigilance nécessaires à l’égard du client :
1- avant ou au cours de l’établissement de la relation d’affaires avec le client,
2- lorsqu’il y a des doutes quant à la véracité et la pertinence des données d’identification du client précédemment obtenues,
3- lorsqu'il ya suspicion de ou de financement du terrorisme.
Art. 5-
A - L’agent immobilier applique les diligences nécessaires dans les cas prévus à l’article 3 du présent règlement, en vue d’identifier le client, ses statuts juridiques, son activité, le but et la nature de la relation d’affaires et le bénéficiaire effectif de cette relation. Il est procédé à la vérification de chacune de ces données au moyen de données, informations ou documents originaux provenant de sources neutres et fiables, conformément aux dispositions prévues ci-dessous, y compris la des documents officiels afin d’identifier et de vérifier l'identité du client et du bénéficiaire effectif, et l’obtention d’une copie conforme au document original.
B - L’agent immobilier s’abstient de nouer une relation d’affaires avec des personnes inconnues ou usant d’un faux nom ou d’un nom fictif, ou avec des banques et des sociétés fictives.
C - L’agent immobilier tient compte, dans la procédure d'identification du client et du bénéficiaire effectif, s'il s'agit d'une personne physique, de ce qui suit :
1- l'obtention des données d'identification incluant son nom complet, la date et le lieu de sa naissance, le numéro de son identifiant national, sa nationalité, la nature de son travail, l'adresse de sa résidence permanente, son numéro de téléphone, le but et la nature de la relation d’affaires et toutes les informations se rapportant au document d'identification pour les tunisiens et le numéro du passeport pour les non tunisiens, et toutes autres informations ou documents que l’agent immobilier nécessaires pour l’accomplissement de l'opération d'identification.
2- l'obtention des documents officiels originaux ou leurs copies conformes à l’original ou certifiées selon la réglementation en vigueur, qui attestent la véracité de la délégation ou du mandat, et ce, dans le cas où la transaction, entre toute personne ou partie avec l’agent immobilier, est conclue par délégation ou par mandat du client, et la conservation d'une copie de ces documents, et ce, outre l'identification du client ou de son délégué conformément à la procédure d'identification du client prévue par le présent règlement.
D - Il est tenu compte dans la procédure d'identification du client, s'il s'agit d'une ou d'une construction juridique, de ce qui suit:
1- l'obtention des données d'identification contenant la dénomination sociale de la personne morale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social, le numéro de téléphone, la nature de l'activité qu'elle exerce, la date et le numéro de son immatriculation au registre du commerce, le numéro du matricule fiscal, les noms des personnes mandatées pour signer au nom de la personne morale, leurs nationalités, leurs numéros de téléphone, le but et la nature de la relation d’affaires, et toutes autres informations ou documents que l’agent immobilier nécessaires pour l’accomplissement de l'opération d'identification,
2- l'obtention des documents officiels originaux ou des copies conformes à l'original, ou certifiées selon la réglementation en vigueur, qui prouvent la de la et son immatriculation auprès des autorités compétentes en Tunisie ou à l'étranger,
3- l'obtention des copies des mandats émis par la ou les constructions juridiques au des personnes physiques qui les représentent ainsi que la nature de leur relation avec elle, et l'identification de la personne physique et du bénéficiaire effectif, conformément à la procédure d'identification du client prévue par le présent règlement,
4- l'obtention des informations sur les éléments relatifs au fonctionnement de la y compris sa structure de propriété, la direction qui exerce le pouvoir de contrôle sur elle, ses statuts ainsi que les noms des personnes intéressées exerçant des fonctions de direction générale au sein de la ou de la construction juridique.
5- L’agent immobilier doit appliquer des diligences raisonnables pour la vérification de la véracité des documents, des données et des informations obtenues du client au moyen de sources neutres et fiables.
E - l'actualisation des documents, données et informations obtenues au moyen des diligences nécessaires, en particulier pour les catégories de clients et de transactions à risques élevés. L’agent immobilier assure également une surveillance continue des opérations courantes, dans le cadre d'une relation continue avec le client, enregistre les données y afférentes et conserve les données, informations et documents obtenus au moyen des diligences nécessaires.
F - Appliquer des diligences raisonnables pour vérifier l'identité du bénéficiaire effectif, en se basant sur des données et informations obtenues de sources officielles et fiables, permettant de lui faire naître la conviction qu'il connaît l'identité du bénéficiaire effectif. Afin de mieux se conformer aux exigences d’identification du bénéficiaire effectif, il est pris en considération la décision de la tunisienne des analyses financières n° 2017-3 du 2 mars 2017 relative aux bénéficiaires effectifs.
G - L’agent immobilier peut accomplir l’opération de vérification après l’établissement de la relation d’affaires, à condition que cela intervienne dans les plus brefs délais, et que cela soit nécessaire pour la continuité du fonctionnement normal et la prise des mesures nécessaires pour maîtriser efficacement les risques de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme dans le cas auquel il est procédé à l’accomplissement de ladite opération. Il est procédé à l’instauration d’un plafond pour le nombre, la nature et les montants des opérations qui sont réalisées avant l’accomplissement de la procédure de vérification.
H - L’agent immobilier doit, en cas où le client a bénéficié de la relation d’affaires avant l’opération de vérification, appliquer des mesures appropriées de gestion des risques.
I - Si l’agent immobilier ne parvient pas à appliquer les diligences nécessaires à l’égard du client, conformément à la législation en vigueur relative à la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, il doit s’abstenir d’accomplir la transaction et aviser immédiatement la tunisienne des analyses financières si l’opération est soupçonnée d’être liée au blanchiment d’argent et au financement du terrorisme.
J - En cas de suspicion de blanchiment d’argent ou de financement du terrorisme et que l’agent immobilier a la conviction, pour des raisons logiques, que l’application des diligences nécessaires alertera le client, il lui est loisible de poursuivre cette opération, à charge pour lui de remettre un concernant l’opération suspecte à la tunisienne des analyses financières et la notifier par écrit.
Art. 6 - L’agent immobilier doit appliquer des diligences renforcées pour l’identification du client et de son activité concernant les opérations suivantes :
1- les opérations accomplies avec des personnes se trouvant dans des pays qui ne disposent pas de dispositifs appropriés de lutte contre le terrorisme et de prévention du blanchiment d'argent, ou portant leurs nationalités,
2- les grandes opérations ou les opérations inhabituellement complexes ou celles sans justification économique, sans licite clair, et émanant des pays qui n'appliquent pas de manière suffisante les recommandations du groupe d'action financière,
3- les opérations de vente ou d'achat directes ou indirectes et qui ne sont pas faites face à face ou qui sont réalisées par des moyens ou outils électroniques,
4- les opérations de vente, d'achat ou les procurations faites à travers les clients non résidents,
5- toute opération que l'autorité de contrôle de la profession d’agent immobilier ou l’agent immobilier estime qu'elle présente des risques élevés concernant les opérations de ou de financement du terrorisme,
6- les opérations accomplies avec les personnes physiques ou morales dans les pays à risques élevés et que le groupe d'action financière appelle à prendre une mesure à leur encontre.
L’agent immobilier peut appliquer des diligences simplifiées, lorsqu’il conclut que les risques de et de financement du terrorisme sont faibles, et ce, après avoir pris connaissance de l'évaluation nationale des risques de et de financement du terrorisme et de ses résultats, et l’élaboration et la diffusion par l'autorité de contrôle de la cartographie des risques pour le secteur, ainsi qu’après la réalisation par l’agent immobilier d'une analyse adéquate des risques de ses clients. Et dans tous les cas, il n’est pas fait application des diligences simplifiées en cas de suspicion d'opérations de ou de financement du terrorisme.
Art. 7 - Outre les mesures de vigilance nécessaires à l’égard du client, l’agent immobilier prend, à l’égard des personnes politiquement exposées, les mesures suivantes :
A - la mise en place de systèmes appropriés de gestion des risques permettant de déterminer si le client ou le bénéficiaire effectif fait partie des personnes politiquement exposées,
B - la vérification permanente des opérations réalisées tout au long de la période de l'établissement de la relation d'affaires, et la de sa cohérence avec ce qu'il connaît à propos du client, la nature de son activité et les risques qu'il présente,
C - la réalisation des diligences raisonnables pour identifier l'origine des biens et la source des fonds des clients ou des bénéficiaires effectifs identifiés comme des personnes politiquement exposées,
D - la surveillance continue et renforcée de la relation d’affaires,
E - Au cas où l’agent immobilier exerce son activité dans le cadre d’une personne morale, il doit obtenir l’autorisation de la haute direction de la avant de nouer ou de poursuivre la relation d’affaires avec la clientèle.
Art. 8-
A - L’agent immobilier conserve les registres, les dossiers et les documents afférents aux opérations qu'il accomplit à l’échelle locale ou internationale, de sorte à ce que ces documents contiennent les données suffisantes pour identifier les dites opérations, y compris les registres des données d'identification relatives aux diligences nécessaires concernant l'identité du client et du bénéficiaire effectif et les résultats de toute analyse réalisée, et ce, pendant une période d’au moins dix ans de la date de la réalisation de l'opération ou de la cessation de la relation d’affaires avec le client.
B - A leur demande, l’agent immobilier met à la disposition de la tunisienne des analyses financières et des autorités compétentes, tous les registres, dossiers et documents relatifs au client et aux opérations, dans le délai déterminé.
Art. 9-
A - L’agent immobilier est le responsable de la conformité dans son bureau, il peut également désigner l'un de ses employés habilités en tant que responsable de la conformité auprès de lui.Le nom et les coordonnées complètes du responsable de la conformité sont communiquées à l’autorité de tutelle et à la tunisienne des analyses financières. Le responsable de la conformité est chargé de déclarer à la Commission, toute transaction soupçonnée d'être liée au ou au financement du terrorisme.
B - Dans le cas de désignation d'un responsable de la conformité d’un bureau d’agent immobilier, celui-ci doit le mettre à même d'exercer ses compétences de manière indépendante, et d'assurer la confidentialité des informations qui lui parviennent et des mesures qu'il entreprend. A cet effet, il doit avoir accès aux registres et données qui lui sont nécessaires pour l'accomplissement de ses missions.
Art. 10 - L’agent immobilier s’engage à accomplir ce qui suit :
A - la déclaration de manière immédiate et directe à la tunisienne des analyses financières des opérations et transactions qui sont soupçonnées d'être liées au et au financement du terrorisme, y compris les tentatives d’entreprendre des opérations, abstraction faite du montant de l'opération, conformément aux dispositions de la en vigueur relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent et au modèle adopté par la tunisienne des analyses financières en vertu de sa décision n° 2017-1 du 2 mars 2017. Il doit également coopérer avec la tunisienne des analyses financières et lui fournir les données, les documents et les informations dont il dispose et lui en faciliter l'accès, en cas où elle les demande pour accomplir ses missions, et ce, dans le délai déterminé dans la demande.
B - s'abstenir d'informer le client de la déclaration d’une opération suspecte qui le concerne et des mesures qui en ont résulté.
C - la création de dossiers propres aux opérations ou transactions soupçonnées d'être liées au ou au financement du terrorisme, dans lesquels sont conservées des copies des déclarations et les données et dossiers y afférant, et ce, pendant une période d’au moins dix ans ou jusqu'à la prise d'une décision ou le prononcé d'un jugement irrévocable à propos de l’opération.
Art. 11 - L’agent immobilier procède à la vérification et à l’examen des opérations atypiques à caractère complexe ou celles d’un montant inhabituellement élevé. Il les documente, consigne leurs résultats par écrit, les conserve pendant une période d’au moins dix ans et les met à la disposition des autorités de contrôle compétentes lorsqu’elles les demandent.
Art. 12 - L’agent immobilier doit prendre les mesures appropriées pour identifier, évaluer et comprendre les risques de et de financement du terrorisme au près de lui. L'opération d'évaluation comprend les risques liés aux clients et aux Etats ou aux zones géographiques auxquels appartiennent les clients, et les opérations ou les transactions dont ils demandent la réalisation. Dans la réalisation de l'opération d'évaluation, l’agent immobilier se base sur les résultats de l'étude nationale de l'évaluation des risques et sur les données et les informations fournies par le ministère du commerce ainsi que les données et les informations qu'il peut obtenir à l'occasion de l’application des diligences nécessaires qui lui incombent.
L’agent immobilier procède également à :
1- la documentation des opérations d'évaluation des risques,
2- la prise en compte de tous les facteurs de risques en relation avant la détermination du niveau global des risques et du niveau adéquat des mesures de minimisation des risques qui seront appliquées,
3- l'actualisation de l'évaluation des risques,
4- la mise en place de mécanismes appropriés pour mettre les informations sur l'évaluation des risques à la disposition de l'autorité de contrôle responsable.
Art. 13 - Les agents immobiliers doivent suivre les sessions de formation organisées par les services du ministère du commerce et les autorités de contrôle compétentes, dans le domaine:
1- de la relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du en vigueur ainsi que les règlements, les principes directeurs et les arrêtés pris sur sa base,
2- des typologies de et de financement du terrorisme,
3- des procédures de déclaration des opérations soupçonnées d'être liées au et au financement du terrorisme,
4- des politiques, des principes, des procédures et des règlements intérieurs suivis par le notaire pour lutter contre les opérations de et de financement du terrorisme.
Art. 14 - Dans les cas où il est fait recours à un auditeur externe lorsque l’agent immobilier exerce son activité dans le cadre d’une société, l’accord doit mentionner que l’auditeur externe vérifie le respect de l’agent immobilier du présent règlement et la pertinence des politiques et procédures appliquées par l’agent immobilier.
Art. 15-
A - En tenant compte des modalités relatives au mécanisme de déclaration de à la tunisienne des analyses financières, mentionnées à l’article 10 du présent règlement, il est interdit de divulguer toutes autres informations à toute autre partie.
B - Il est interdit à toute personne qui, dans l’exercice de ses fonctions, prend connaissance ou accède d'une manière directe ou indirecte aux informations ayant été présentées ou échangées en vertu des dispositions de la relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent en vigueur, ainsi que les règlements, les principes et les arrêtés pris sur sa base, y compris les dispositions du présent règlement, de divulguer l'une de ces informations dont elle a eu connaissance ou en a accédé d'une manière directe ou indirecte, et sous quelque forme que ce soit, sauf dans le cadre de la mise en œuvre des dispositions du présent règlement.
Art. 16 - Les agents immobiliers doivent, immédiatement, geler et rendre indisponibles les fonds des terroristes faisant l' des résolutions onusiennes 1267 et 1373 liées à la lutte contre le terrorisme et son financement, et les fonds des personnes et entités faisant l' des résolutions onusiennes relatives à la prévention de la prolifération des armes de destruction massive, et ce, conformément aux dispositions du décret gouvernemental n° 2018-1 du 4 janvier 2018.
Pour se conformer aux dispositions du présent article, les agents immobiliers doivent consulter, de manière permanente, les listes concernées par ce gel et qui sont systématiquement diffusées par l'organe chargé de l'application des résolutions onusiennes, fixées par la organique n° 2015- 26 du 7 août 2015 relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent.
Art. 17 - L’agent immobilier est soumis au contrôle des services du ministère chargé du commerce en ce qui concerne le respect des mesures de vigilance nécessaires relatives à la lutte contre le terrorisme et le blanchiment d’argent. Les dispositions de la organique n° 2015-26 du 7 août 2015, relative à la lutte contre le terrorisme et à la prévention du blanchiment d’argent lui sont applicables.
Art. 18 - Tout contrevenant aux dispositions du présent règlement est passible des sanctions pénales et administratives prévues par la législation en vigueur
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