Décret gouvernemental n° 2018-1017 du 8 novembre 2018, relatif à l'approbation de la grille des critères d’expertise à adopter dans la détermination de la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics et leurs composants, et les modalités de révision et d’actualisation de ces critères.
JORT numéro 2018-098
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Décret gouvernemental n° 2018-1017 du 8 novembre 2018, relatif à l'approbation de la grille des critères d’ à adopter dans la détermination de la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics et leurs composants, et les modalités de révision et d’actualisation de ces critères.
Le chef du gouvernement,
Sur proposition du ministre des domaines de l’Etat et des affaires foncières,
Vu la constitution,
Vu la n° 77-37 du 25 mai 1977, réglant les rapports entre bailleurs et locataires et les textes qui l’ont modifiée ou complétée,
Vu le code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, promulgué par la n° 94-122 du 28 novembre 1994 et les textes qui l’ont modifié ou complété notamment la n° 2009-29 du 9 juin 2009.
Vu la n° 2003-30 du 28 avril 2003, portant la promulgation du code minier,
Vu la n° 2016-53 du 11 juillet 2016, relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique et notamment ses articles 11, 12, 13, 14 et 15,
Vu le décret n° 90-999 du 11 juin 1990, portant les attributions du ministère des domaines de l’Etat et des affaires foncières,
Vu le décret n° 99 -1235 du 31 mai 1999, portant du ministère des domaines de l’Etat et des affaires foncières, tel que modifié et complété par les textes subséquents et notamment le décret n° 2014-132 du 16 janvier 2014,
Vu le décret gouvernemental n° 2017-332 du 28 février 2017, portant fixation de la composition et du fonctionnement de la nationale chargée de fixer les critères déterminant la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics, leurs composants et les modalités de leur révision ainsi que leur actualisation,
Vu le décret Présidentiel n° 2016-107 du 27 août 2016, portant du chef du et de ses membres,
Vu le décret Présidentiel n° 2017-124 du 12 septembre 2017, portant de membres du gouvernement,
Vu le décret Présidentiel n° 2017-247 du 25 novembre 2017, portant de deux membres du gouvernement,
Vu l'avis de la nationale chargée de fixer les critères déterminant la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics, leurs composants et les modalités de leur révision ainsi que leur actualisation,
Vu l'avis des ministres de la justice, de l'agriculture, des ressources hydrauliques et de la pêche, de l'équipement, de l’habitat et de l’aménagement du territoire, de l'énergie, des mines et de l’énergies renouvelables, des affaires locales et de l’environnement, du développement, de l’investissement et de la coopération internationale et des affaires culturelles,
Vu l'avis du administratif.
Prend le décret gouvernemental dont la teneur suit :
Article premier - Est approuvée la grille des critères d’ à adopter dans la détermination de la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics et leurs composants, et les modalités de révision et d’actualisation de ces critères, annexée au présent décret gouvernemental.
Art. 2 - La révision des critères d’ adoptés dans la détermination de la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics et leurs composants ou l’actualisation se fait tous les cinq ans et autant que de besoin, d’autres critères d’ pourront être définis par un texte juridique autre que le présent décret gouvernemental.
Art. 3- Le ministre des domaines de l’Etat et des affaires foncières est chargé de l'exécution du présent décret gouvernemental qui sera publié au Journal de la République Tunisienne.
Tunis, le 8 novembre 2018.
Le Chef du
Youssef Chahed
ANNEXE
Grille des critères d’ à adopter dans la détermination de la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics et leurs composants, et les modalités de révision et d’actualisation de ces critères
Cette grille fixe les critères d’ à adopter dans la détermination de la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics et leurs composants
1- Critères d’évaluation de la valeur financière des terres à vocation agricoles nécessaires à la réalisation des projets publics :
- la localisation surtout par aux routes et aux limites du plan d’aménagement urbain et des divers réseaux.
- la vocation selon la classification de la carte de protection des terres agricoles en vigueur (zone d'interdiction, zone de sauvegarde, zones agricoles autres).
- la situation de l’immeuble en tenant compte des révisions en cours des outils de planification urbaine.
- la superficie.
- la situation foncière (immatriculé : gelé/mis à jour, non immatriculé, en cours d’immatriculation : réquisition/cadastre).
- la forme géométrique.
- la classification du sol (les caractéristiques pédomorphologiques) tels que : la texture, la profondeur, le taux de salinité, l’hydromorphie...)
- le classement général : tels que : irrigué, pluvial, pastoral, forestier, archéologique.
- la nature de l'exploitation auquel il est destiné (par exemple: grandes cultures/ arbres fruitiers/ pâturages).
- le rendement selon la nature de l'exploitation.
- la topographie ou caractéristiques topographiques : plaine, montagneuse, pente (terrain plat, en pente faible, en pente forte,..).
- les précipitations pluviales et la nappe phréatique.
- les services environnementaux (tels que les travaux de conservation des eaux et des sols)
- les équipements : tels que les équipements d'irrigation, l’électricité, les routes,...
- le environnemental pour les terrains forestiers,
- la comparaison avec les pratiqués à la date de publication du décret d’expropriation pour les immeubles comparables situés dans le même lieu de l’immeuble exproprié.
- la comparaison avec les pratiqués à la date pour les immeubles comparables situés dans le même lieu de l’immeuble exproprié.
2- Critères d’évaluation de la valeur financière des terres à vocation urbaine nécessaires à la réalisation des projets publics :
- La localisation (Surtout relativement aux limites du plan d’aménagement urbain, des routes existantes et programmées, des services publics, des différents réseaux, etc.)
- le tissu urbain dans lequel se situe l’immeuble.
- la situation foncière (immatriculé : gelé/mis à jour, non immatriculé, en cours d’immatriculation : réquisition/cadastre).
- la superficie.
- la forme géométrique.
- la nature de la terre.
- la topographie ou caractéristiques topographiques: tels que plat, en pente faible, en pente forte...
- la vocation urbaine (par exemple: industriel, résidentiel, commercial, artisanal, archéologique, équipements...) selon le plan d’aménagement urbain approuvé avec mention des réglementations urbaines (la superficie minimale, le coefficient d'occupation du sol, le coefficient d'utilisation foncière, la hauteur maximale, les retraits, etc.).
- l’usage effectif auquel il était affecté.
- le statut de l’immeuble en tenant compte des révisions en cours des outils d'urbanisme basés sur les décisions de détermination conformément à l’article 14 du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
- l’aménagement (terrain brut ou loti et viabilisé).
- le degré d’occupation ou le taux d’encombrement.
- les équipements : réseaux divers (par exemple : eau potable, assainissement, électricité, routes, communication...).
- la comparaison avec les pratiqués à la date de publication du décret d’expropriation pour les immeubles comparables situés dans le même lieu de l’immeuble exproprié.
3- Critères d’évaluation de la valeur compensatoire des plantations que contiennent les terrains qui sont nécessaires à la réalisation des projets publics :
- la localisation.
- le genre.
- l’âge (date d'implantation).
- l’état sanitaire et la productivité.
- le rendement selon la nature de l'exploitation (irriguée, pluvieuse).
- les pratiqués pour des plantes similaires.
4- Critères d’évaluation de la valeur compensatoire des constructions contenues dans les terrains nécessaires à la réalisation des projets publics :
- la localisation.
-la superficie du terrain sur lequel la construction est construite.
- le type de construction (tels que: isolé, jumelé, continu, collectif)
- la superficie couverte.
- l’exploitation du bâtiment (tels que : résidentiel, administratif, industriel, commercial...).
- les composants de base (tels que: nombre d'étages, bâtiments annexes...).
- la fonctionnalité du local (telle que l’activité exercée dedans).
- la composition générale: tels que : fondations, structure porteuse, plafonds, murs intérieurs et extérieurs...
- la qualité des matériaux de construction utilisés (tels que : carrelage, menuiserie, éclairage, sanitaires...)
- l’âge du bâtiment (date d'achèvement des travaux de construction).
- les équipements disponibles (tels que : sanitaires, électriques, chauffage central, climatisation,...).
- l’état du bâtiment (degré de maintenance, taux de vétusté).
- la rentabilité (en cas de location).
- la comparaison avec les pratiqués pour les immeubles comparables situés dans le même lieu de l’immeuble exproprié.
5- Critères d’évaluation de la valeur compensatoire sur la non-exploitation des carrières situées dans les terrains qui sont nécessaires à la réalisation des projets publics :
- l’autorisation d'exploitation.
- la localisation.
- la vocation (telle que : archéologique).
- la catégorie de carrières (traditionnelle ou industrielle).
- le type de carrières (tels que : sable, pierre...).
- la superficie de carrières (zone d'exploitation).
- la quantité extraite autorisée.
- la quantité des réserves.
- les pratiqués selon la matière extraite.
- s’il s’agit le cas échéant d’une indemnisation au titulaire d’une autorisation de recherche ou privilège d'exploitation des richesses minières situées dans les terrains qui sont nécessaires à la réalisation des projets publics, il sera procédé conformément aux dispositions de l'article 87 du code minier promulgué par la n° 2003-30 du 28 avril 2003 et conformément au grille des critères susvisés.
6- Critères d’évaluation de l’indemnité d’éviction de l’exploitation des aux locaux situés dans les terrains qui sont nécessaires à la réalisation des projets publics :
- il est fait recours aux dispositions de l'article n° 7 et n° 17 de la n° 77-37 du 25 mai 1977 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement de location d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
La grille des critères suivante est adoptée pour déterminer la valeur du fonds de commerce :
- l’emplacement du local.
- la vocation du terrain sur lequel est situé le local
- le type d'activité commerciale.
- le montant du loyer.
- la superficie.
- la clientèle.
- l'achalandage.
- le nom commercial.
- le droit au bail.
- le matériel, l'outillage, les marchandises.
- les brevets d'invention
- les marques d’usine,
- les formes et les modèles.
- les droits de propriété littéraire et artistique
- le résultat comptable annuel (bénéfice-perte).
- la moyenne des chiffres d’affaires des trois dernières années déclarés auprès des services compétents du ministère de finances ou revenu journalier, selon le type d'activité exercée.
- la comparaison avec les pratiqués à la date de publication du décret d’expropriation pour des comparables situés dans le même lieu de l’immeuble exproprié.
Le chef du gouvernement,
Sur proposition du ministre des domaines de l’Etat et des affaires foncières,
Vu la constitution,
Vu la n° 77-37 du 25 mai 1977, réglant les rapports entre bailleurs et locataires et les textes qui l’ont modifiée ou complétée,
Vu le code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, promulgué par la n° 94-122 du 28 novembre 1994 et les textes qui l’ont modifié ou complété notamment la n° 2009-29 du 9 juin 2009.
Vu la n° 2003-30 du 28 avril 2003, portant la promulgation du code minier,
Vu la n° 2016-53 du 11 juillet 2016, relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique et notamment ses articles 11, 12, 13, 14 et 15,
Vu le décret n° 90-999 du 11 juin 1990, portant les attributions du ministère des domaines de l’Etat et des affaires foncières,
Vu le décret n° 99 -1235 du 31 mai 1999, portant du ministère des domaines de l’Etat et des affaires foncières, tel que modifié et complété par les textes subséquents et notamment le décret n° 2014-132 du 16 janvier 2014,
Vu le décret gouvernemental n° 2017-332 du 28 février 2017, portant fixation de la composition et du fonctionnement de la nationale chargée de fixer les critères déterminant la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics, leurs composants et les modalités de leur révision ainsi que leur actualisation,
Vu le décret Présidentiel n° 2016-107 du 27 août 2016, portant du chef du et de ses membres,
Vu le décret Présidentiel n° 2017-124 du 12 septembre 2017, portant de membres du gouvernement,
Vu le décret Présidentiel n° 2017-247 du 25 novembre 2017, portant de deux membres du gouvernement,
Vu l'avis de la nationale chargée de fixer les critères déterminant la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics, leurs composants et les modalités de leur révision ainsi que leur actualisation,
Vu l'avis des ministres de la justice, de l'agriculture, des ressources hydrauliques et de la pêche, de l'équipement, de l’habitat et de l’aménagement du territoire, de l'énergie, des mines et de l’énergies renouvelables, des affaires locales et de l’environnement, du développement, de l’investissement et de la coopération internationale et des affaires culturelles,
Vu l'avis du administratif.
Prend le décret gouvernemental dont la teneur suit :
Article premier - Est approuvée la grille des critères d’ à adopter dans la détermination de la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics et leurs composants, et les modalités de révision et d’actualisation de ces critères, annexée au présent décret gouvernemental.
Art. 2 - La révision des critères d’ adoptés dans la détermination de la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics et leurs composants ou l’actualisation se fait tous les cinq ans et autant que de besoin, d’autres critères d’ pourront être définis par un texte juridique autre que le présent décret gouvernemental.
Art. 3- Le ministre des domaines de l’Etat et des affaires foncières est chargé de l'exécution du présent décret gouvernemental qui sera publié au Journal de la République Tunisienne.
Tunis, le 8 novembre 2018.
Le Chef du
Youssef Chahed
ANNEXE
Grille des critères d’ à adopter dans la détermination de la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics et leurs composants, et les modalités de révision et d’actualisation de ces critères
Cette grille fixe les critères d’ à adopter dans la détermination de la valeur financière des immeubles nécessaires à la réalisation des projets publics et leurs composants
1- Critères d’évaluation de la valeur financière des terres à vocation agricoles nécessaires à la réalisation des projets publics :
- la localisation surtout par aux routes et aux limites du plan d’aménagement urbain et des divers réseaux.
- la vocation selon la classification de la carte de protection des terres agricoles en vigueur (zone d'interdiction, zone de sauvegarde, zones agricoles autres).
- la situation de l’immeuble en tenant compte des révisions en cours des outils de planification urbaine.
- la superficie.
- la situation foncière (immatriculé : gelé/mis à jour, non immatriculé, en cours d’immatriculation : réquisition/cadastre).
- la forme géométrique.
- la classification du sol (les caractéristiques pédomorphologiques) tels que : la texture, la profondeur, le taux de salinité, l’hydromorphie...)
- le classement général : tels que : irrigué, pluvial, pastoral, forestier, archéologique.
- la nature de l'exploitation auquel il est destiné (par exemple: grandes cultures/ arbres fruitiers/ pâturages).
- le rendement selon la nature de l'exploitation.
- la topographie ou caractéristiques topographiques : plaine, montagneuse, pente (terrain plat, en pente faible, en pente forte,..).
- les précipitations pluviales et la nappe phréatique.
- les services environnementaux (tels que les travaux de conservation des eaux et des sols)
- les équipements : tels que les équipements d'irrigation, l’électricité, les routes,...
- le environnemental pour les terrains forestiers,
- la comparaison avec les pratiqués à la date de publication du décret d’expropriation pour les immeubles comparables situés dans le même lieu de l’immeuble exproprié.
- la comparaison avec les pratiqués à la date pour les immeubles comparables situés dans le même lieu de l’immeuble exproprié.
2- Critères d’évaluation de la valeur financière des terres à vocation urbaine nécessaires à la réalisation des projets publics :
- La localisation (Surtout relativement aux limites du plan d’aménagement urbain, des routes existantes et programmées, des services publics, des différents réseaux, etc.)
- le tissu urbain dans lequel se situe l’immeuble.
- la situation foncière (immatriculé : gelé/mis à jour, non immatriculé, en cours d’immatriculation : réquisition/cadastre).
- la superficie.
- la forme géométrique.
- la nature de la terre.
- la topographie ou caractéristiques topographiques: tels que plat, en pente faible, en pente forte...
- la vocation urbaine (par exemple: industriel, résidentiel, commercial, artisanal, archéologique, équipements...) selon le plan d’aménagement urbain approuvé avec mention des réglementations urbaines (la superficie minimale, le coefficient d'occupation du sol, le coefficient d'utilisation foncière, la hauteur maximale, les retraits, etc.).
- l’usage effectif auquel il était affecté.
- le statut de l’immeuble en tenant compte des révisions en cours des outils d'urbanisme basés sur les décisions de détermination conformément à l’article 14 du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
- l’aménagement (terrain brut ou loti et viabilisé).
- le degré d’occupation ou le taux d’encombrement.
- les équipements : réseaux divers (par exemple : eau potable, assainissement, électricité, routes, communication...).
- la comparaison avec les pratiqués à la date de publication du décret d’expropriation pour les immeubles comparables situés dans le même lieu de l’immeuble exproprié.
3- Critères d’évaluation de la valeur compensatoire des plantations que contiennent les terrains qui sont nécessaires à la réalisation des projets publics :
- la localisation.
- le genre.
- l’âge (date d'implantation).
- l’état sanitaire et la productivité.
- le rendement selon la nature de l'exploitation (irriguée, pluvieuse).
- les pratiqués pour des plantes similaires.
4- Critères d’évaluation de la valeur compensatoire des constructions contenues dans les terrains nécessaires à la réalisation des projets publics :
- la localisation.
-la superficie du terrain sur lequel la construction est construite.
- le type de construction (tels que: isolé, jumelé, continu, collectif)
- la superficie couverte.
- l’exploitation du bâtiment (tels que : résidentiel, administratif, industriel, commercial...).
- les composants de base (tels que: nombre d'étages, bâtiments annexes...).
- la fonctionnalité du local (telle que l’activité exercée dedans).
- la composition générale: tels que : fondations, structure porteuse, plafonds, murs intérieurs et extérieurs...
- la qualité des matériaux de construction utilisés (tels que : carrelage, menuiserie, éclairage, sanitaires...)
- l’âge du bâtiment (date d'achèvement des travaux de construction).
- les équipements disponibles (tels que : sanitaires, électriques, chauffage central, climatisation,...).
- l’état du bâtiment (degré de maintenance, taux de vétusté).
- la rentabilité (en cas de location).
- la comparaison avec les pratiqués pour les immeubles comparables situés dans le même lieu de l’immeuble exproprié.
5- Critères d’évaluation de la valeur compensatoire sur la non-exploitation des carrières situées dans les terrains qui sont nécessaires à la réalisation des projets publics :
- l’autorisation d'exploitation.
- la localisation.
- la vocation (telle que : archéologique).
- la catégorie de carrières (traditionnelle ou industrielle).
- le type de carrières (tels que : sable, pierre...).
- la superficie de carrières (zone d'exploitation).
- la quantité extraite autorisée.
- la quantité des réserves.
- les pratiqués selon la matière extraite.
- s’il s’agit le cas échéant d’une indemnisation au titulaire d’une autorisation de recherche ou privilège d'exploitation des richesses minières situées dans les terrains qui sont nécessaires à la réalisation des projets publics, il sera procédé conformément aux dispositions de l'article 87 du code minier promulgué par la n° 2003-30 du 28 avril 2003 et conformément au grille des critères susvisés.
6- Critères d’évaluation de l’indemnité d’éviction de l’exploitation des aux locaux situés dans les terrains qui sont nécessaires à la réalisation des projets publics :
- il est fait recours aux dispositions de l'article n° 7 et n° 17 de la n° 77-37 du 25 mai 1977 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement de location d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
La grille des critères suivante est adoptée pour déterminer la valeur du fonds de commerce :
- l’emplacement du local.
- la vocation du terrain sur lequel est situé le local
- le type d'activité commerciale.
- le montant du loyer.
- la superficie.
- la clientèle.
- l'achalandage.
- le nom commercial.
- le droit au bail.
- le matériel, l'outillage, les marchandises.
- les brevets d'invention
- les marques d’usine,
- les formes et les modèles.
- les droits de propriété littéraire et artistique
- le résultat comptable annuel (bénéfice-perte).
- la moyenne des chiffres d’affaires des trois dernières années déclarés auprès des services compétents du ministère de finances ou revenu journalier, selon le type d'activité exercée.
- la comparaison avec les pratiqués à la date de publication du décret d’expropriation pour des comparables situés dans le même lieu de l’immeuble exproprié.
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